Hallo,
klassische Antwort auf eine klassische Frage: Schwierig. Zumal möglicherweise einige Details fehlen.
Auf welcher Vereinbarung hätte denn die Eigentumsumschreibung von A auf B erfolgen sollen? Eine Schenkung wäre u.U. durch den Insolvenzverwalter anfechtbar. Ein Kauf gegen Darlehensübernahme macht nur Sinn, wenn der Wert des Grundstücks dem Wert des Darlehens entspricht. Ist der Preis zu niedrig, läge ggf. eine gemischte Schenkung vor, die u.U. ebenfalls anfechtbar wäre. Ist der Kaufpreis realistisch, der Darlehensrest aber niedriger, muss B die Differenz zahlen. Dies ist vermutlich nicht beabsichtigt. Eine Eigentumsumschreibung scheint daher wenig Sinn zu machen.
Weiter ist unklar, wie die Vereinbarungen im Verhältnis zur Bank aussehen. Liegt tatsächlich eine Schuldübernahme vor, d.h. ist Gläubiger der Bank jetzt nur B? Oder liegt ein Schuldbeitritt vor, d.h. sind A und B beide Gläubiger der Bank, also Gesamtschuldner? Letzteres dürfte der Regelfall sein, denn die Bank verzichtet ungern auf einen Gläubiger.
Ist das Grundstück wirklich mit einer Hypothek belastet? Heutzutage wird eher eine Grundschuld bestellt. Nimmt sie Rang 1 im Grundbuch ein? Bestehen weitere Belastungen?
Angenommen, es ist eine Hypothek mit Rang 1, dann sieht es für B m.E. nicht schlecht aus. Voraussetzung ist, dass A und B einen Darlehensvertrag über den an die Bank zu zahlenden Betrag geschlossen haben, wegen der Beweislage natürlich schriftlich. Wenn B meint, A brauche ihm die Zahlungen an die Bank nicht erstatten, macht der Fall wenig Sinn, wie sich gleich zeigt. Der Ersatzanspruch von B gegen A muss schon im Zeitpunkt der Befriedigung der Bank bestehen.
- Schuldübernahme: B zahlt das Darlehen voll an die Bank zurück. Unter den o.a. Annahmen gilt: Die Forderung der Bank erlischt gem. § 362 BGB durch Erfüllung. Die Hypothek geht regelmäßig gem. § 1163 BGB mit Erlöschen der Forderung auf den Grundstückseigentümer, also A, über. Wenn jedoch B einen Erstattungsanspruch gegen A hat (z.B. Darlehen), so geht die Hypothek gem. § 1164 BGB zur Sicherung dieses Ersatzanspruchs auf den B über, d.h. B erhält eine Sicherung seiner Forderung gegen A. Wenn diese auf Rang 1 steht und das Grundstück über einen entsprechenden Wert verfügt, könnte B keinen Verlust erleiden, wenn A nicht an B zahlen kann.
- Schuldbeitritt: B zahlt das Darlehen voll an die Bank zurück. Unter den o.a. Annahmen gilt: Gem. §§ 426 Abs. 2 BGB geht die Forderung insoweit auf ihn über, als er Ersatz verlangen kann. Insoweit geht auch die Hypothek gem. § 1153 BGB auf ihn über. Da A den B nach meiner Annahme in vollem Umfang zu entschädigen hat, geht auch die Hypothek in vollem Umfang auf B über. Folge s. Schuldübernahme.
Das Grundbuch ist dann hinsichtlich der Belastung zu berichtigen, was wiederum Notarkosten verursacht.
Ich hoffe, die Ausführungen zu Ihrem, sagen wir „Schulfall“, sind einigermaßen verständlich und nachvollziehbar. Mit konkreten Zahlen, ließe es sich etwas leichter darstellen, insbesondere, wenn hinzukommt, dass A auch schon Zahlungen an die Bank geleistet haben sollte. Ich rege die Konsultation eines Anwalts an.
MfG